Когда упадут цены на украинскую недвижимость?

Недвижимость в Украине за последние 10 лет стремительно росла и была наиболее доходным и надежным инструментом вложения денег для частного инвестора.

Теперь у Украине цена квадратного метра жилья плохого качества стоит больше чем качественного жилья в центре Берлина. На одну киевскую квартиру можно купить две (лучшие) квартиры в Германии.

Основные причины роста цен на недвижимость были следующие:
1. Приток значительного капитала из-за рубежа от тех граждан, кто уехал на заработки.
2. Недоверие населения Украины банковским вкладам.
3. Отстуствие альтернативных инструментов инвестирования (нет Фондового рынка и т.д.)
4. Жилищная проблема.

Я перечислил основные причины, но есть и много других (политическая ситуация, психология украинца, невозможность разместить свои средства за рубежом в банках, невозможность купить недвижимость за рубежом, недостаточные объемы строительства и др.).

В Украине рост цены на недвижимость имеет спекулятивный характер и видно все явные признаки финансовой пирамиды, которая вот-вот обрушится.
Основной причиной того, что недвижимость в Украине не падает в цене есть падение доллара относительно евро. Поэтому украинцы не замечают этого. Если бы цена доллара сейчас увеличилась относительно евро, то тогда бы краха цен на недвижимость в Украине не удалось бы избежать.

Также в пользу роста недвижимости в Украине способствует рост цен на землю (такая новая пирамида, которая по моим расчетам будет увеличиваться более 5 и более лет) и на строительные материалы (последние растут вследствие увеличения цены на недвижимость).

Цены начнут стремительно падать (более 50% в год) при следующих условиях:
1. Развитие украинского Фондового рынка до уровня российского.
2. Стабилизация и рост доллара.
3. Прекращение роста цен на землю.
4. Появление кризиса в украинской экономике (вследствие большой цены на газ).
5. Другие менее важные условия (не буду их перечилять)

То когда же цены упадут недвижимость в Украине?
Точно этого вам никто не скажет. Можно только подсчитать условную вероятность (Вероятность события A при условии того, что событие B произошло, называется условной вероятностью и обозначается p (A | B).) того что на сколько цены на недвижимость упадут в таком то конкретном году. Полную вероятность p (B) обвала цен на недвижимость можно подсчитать за следующей формулой:

p (B) = p (B | A1) p (A1) + p (B | A2) p (A2) + p (B | A3) p (A3) + … + p (B | Ak) p (Ak).

Здесь A1, A2, A3, …, Ak – попарно несовместные события, сумма A1 + A2 + A3 + … + Ak – достоверное событие.

Таким образом, для вычисления полной вероятности события B (в нашем случае - вероятность p (B) обвала цен на недвижимость) нужно перечислить все условия Ai, при которых может наступить B, и перемножить вероятности этих условий на соответствующие им условные вероятности p (B | Ai).

Конешно эту задачу нужно решать совместно с компетентными аналитиками, математиками и квалифицированными экономистами (которых сейчас очень трудно найти).

Чтобы упростить нам задачу можно предположить что перечисленные выше условия независимые. Тогда вероятность обвала недвижимости можно подсчитать за формулой:

p (ABCDE) = p (A) · p (B) · p (C)· p (D)· p (E).

Теперь приведу свои расчеты (промежуточные расчеты я не буду приводить) вероятности того что недвижимость упадет на 50 и более % для разных времен:

Год -------Вероятность -----Точность прогноза
2008 -----40 % ----- ----- -----98 %
2009 -----20 % ----- ----- -----94 %
2010 -----8 % ----- ----- ----- 90 %
2011 -----15 % ----- ----- ----- 86 %
2012 -----18 % ----- ----- -----82 %
2013 -----28 % ----- ----- -----78 %
2014 -----40 % ----- ----- -----76 %
2015 -----60 % ----- ----- -----72 %
2016 ----- 85 % ----- ----- -----68 %
2017 ----- 95 % ----- ----- -----64 %
2018 ----- 90 % ----- ----- -----60 %
2019 -----85 % ----- ----- -----56 %
2020 ----- 80 % ----- ----- -----52 %
2021 ----- 70 % ----- ----- -----48 %
2022 ----- 60 % ----- ----- -----44 %
2023 ----- 40 % ----- ----- -----40 %
2024 ----- 30 % ----- ----- -----36 %


В этой статье и привел независимую аналитику того когда недвижимость в Украине начнет обесцениваться.

Р.S. Советую сберечь эту статью и вернуться к ней через 10 лет. Если мой прогноз будет правильным и поможет вам заработать или сберечь деньги, вы можете дать мне денежное вознаграждение за мой труд.

При перепечатке этой статьи или частей этой статьи обязательно нужно указывать автора: Сергей Матвиенко, и рабочую ссылку на источник: http://serhiymatviyenkoinvest.blogspot.com