Инвестиции в украинскую недвижимость: итоги 2007 года

Вот я нашел интересную статью об инвестициях в украинскую недвижимость:

Если почитать про недвижимость Украины в западных СМИ, то картина представится следующей: в 2003 году рост цен на недвижимость составил 35%, в 2004 - 30%, в 2005 - 65% и в 2006 - 70%. А вот в 2007 рост, как и по всей Европе, приостановился и составил за год в среднем по Украине 8%. Такое впечатление складывается, если брать Украину в целом. Однако в этой стране наблюдается весьма интересная тенденция: в одних городах цены на недвижимость растут рекордными темпами, в других же они столь же рекордными темпами падают.

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться, что же реально происходит с украинскими квадратными метрами.

Одесса: спрос упал в четыре раза

В "жемчужине у моря" цены на недвижимость падают. В январе прошлого года цена квадратного метра в этом приморском городе составляла 2300 долларов. Сегодня она спустилась до $1800. В процентном отношении это падение составляет 22%. Спрос же на вторичную недвижимость снизился в четыре раза.

По прогнозам аналитиков, в 2008-м цены в Одессе все-таки будут расти, но немного: максимум на 1-2% в месяц. Причину падения спроса аналитики видят в падении уровня доходов населения.

Так, аналитик агентства "SecondHome" Марина Эйзенахер, считает, что средний одессит не только не может осуществлять ипотечные платежи, но даже не в состоянии оплачивать коммунальные услуги. И действительно, задолженность населения Одессы и области за коммунальные услуги по состоянию на 1 марта составила 366,8 млн. гривен (около 75 млн. долларов), что на 11,8% больше, чем на 1 января 2008. Получается, что за "коммуналку" не платит каждый шестой одессит.

Тем не менее, в городе идет новое строительство, причем застройщики стараются не нарушать уникального облика старого города. Так, например, в элитном комплексе "Звезда Эллады", расположившемся в центре города (монолитно-каркасная технология, пентхаусы, стилизация под старую застройку, высокие потолки) метр стоит около 4 тысяч долларов. Несколько дешевле предлагается жилье тоже в центре города, но в комплексе бизнес-класса "Ренессанс" (монолитно-каркасная технология, мансарды, архитектура под "старую Одессу) - $2100-2500 за "квадрат". Наконец еще ниже цены квадратного метра на этапе строительства в десятиэтажном кирпичном ЖК "Дом у Фонтана" в новом районе города - 1250 долларов.

Киев: рост возобновился

В прошлом году киевский метр падал. Падение составило за год 14% - с $3055 до $2633. Сейчас, правда, рост возобновился: по итогам марта он составил 1,9%, и на 31 марта квадратный метр в Киеве стоил, по данным портала domik.net, 2983 доллара. И это - средняя стоимость реальной сделки. Как и положено, стоимость предложения выше - 3238 долларов за кв. метр.

Как нам рассказали в строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Iнвест", самыми быстрыми темпами растет квадратный метр в сегменте бизнес-класса. За март он вырос на 9,4%.

Но рост затронул далеко не всё жильё и не во всех районах. Активнее всего растут в стоимости однокомнатные квартиры. Трехкомнатные же и четырехкомнатные квартиры в цене продолжают падать почти по всему Киеву за исключением Голосеевского района на юго-востоке украинской столицы, где 4-комнатные квартиры почему-то взлетели на 51%. В Шевченковском же районе города, а это исторический центр Киева, падают в цене даже однушки.

По мнению аналитиков с портала domik.net, в последнее время на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок. Апрельский рост, скорее всего, не превысит мартовский, так как по сравнению с февралем, в марте количество договоров задатка сократилось на 27%.

Что касается цен на киевские новостройки, то их в скором времени может ожидать довольно существенный рост. Дело в том, что Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) намерена запретить застройщикам сдавать жилые дома без отделки, что, безусловно, отразится на ценах.

По наблюдению аналитиков domik.net, в противоположность Киеву, Киевская область продолжает падать. За последний год цены на жилье там сократились в полтора раза.

Львов: цены выросли вдвое Лидирует по темпам роста цен на жилье западноукраинский город Львов. Если в январе 2007 года цена квадратного метра во Львове составляла 1100 долларов, то ныне она достигла 2000. Таким образом, рост составил 82%, - сообщила нам представитель компании "Нерухомість-инвєст" Арина Пивоквасова.

В 2006 году, когда росла вся Европа, и даже Киев вырос на 66%, этот рост был более скромным - 50%. Бум начался в 2007 и по настоящий момент еще не утих.

Наиболее дорогими считаются квартиры в домах, построенных в те времена, когда Львов входил в состав Австро-Венгрии. Расположены они в центральной части города, или в так называемом "ближнем центре".

По данным областного Управления статистики, около 48 % "львів’ян" проживают в зданиях советской или украинской постройки, около 40 % - в зданиях австрийской и польской постройки, около 11 % - в частном секторе.

С чем же связан данный рост? По одной из версий, основную роль играет то обстоятельство, что Львов - один из четырех городов Украины принимающих футбольный чемпионат "ЕВРО-2012". Таким образом, намекается на ажиотаж, сходный с сочинским ажиотажем в России.

Однако наряду со Львовом, футболистов ждут Одесса, Харьков и Киев, а в той же Одессе, да, по большому счету и в Киеве, тенденции прямо противоположные.

По мнению Арины Пивоквасовой, в настоящее время цены во Львове достигли пределов платежеспособного спроса. Многие, кстати, предпочитают строить частные дома. Один квадратный метр земли во Львове стоит в среднем полторы тысячи гривен или $300. Сотка, таким образом, стоит $30 000. Это почти в пять раз выше, чем в Киеве, где сотка стоит 6 183 доллара. И это при том, что квадратные метры жилой недвижимости стоят в полтора раза меньше киевских.

Городские власти предлагают расширить границы города, чтобы включить в него больше земли и, таким образом, снизить ее стоимость.

Кто покупает жилье на Украине

По данным Виктории Березки, генерального директора агентства "Bétula", 40% общего количества покупателей жилья в столице Украины являются жителями других регионов страны и иностранцы. В период роста иностранцы рассматривают эти покупки как финансовое вложение для получения доходов. Но и в период падения доля иностранцев среди покупателей не уменьшилась. Наоборот, они продолжали покупать по две-три квартиры, чтобы сдавать их в аренду. Наиболее выгодной считается посуточная аренда. В среднем, это 60 долларов в сутки.

Сами киевляне предпочитают покупать жилье бизнес-класса. Эконом же класс раскупает провинция. Однако покупателями квартир всё больше становятся люди, как-то связанные с банками - именно они имеют пока возможность получать ипотечные кредиты на прошлогодних условиях, для основной же массы украинцев эта возможность уже недоступна.

По 26 статье украинской Конституции иностранец приравнивается в правах к жителю Украины. Однако, если иностранец, желающий приобрести недвижимость в Украине, не имеет идентификационного номера физического лица, то его перед заключением договора купли-продажи необходимо получить, иначе нотариус просто не удостоверит договор и сделка не состоится.

Что касается гражданства покупателей, то до недавнего времени среди иностранцев преобладали поляки и россияне. Ныне же первенство в Киеве переходит румынам и англичанам. Последние, кстати, пока еще, больше предпочитают Крым, особенно Ялту. В последнее время на украинский рынок начали выходить и китайцы.

Резюме

Нынешняя Украина неоднородна. Цены на жилье падают в промышленных городах, производство в которых так и не возродилось после упадка 90-х годов. Феномен Львова можно объяснить тем, что Львовская область находится в зоне Прикарпатского нефтегазового бассейна, а в Старосамбирском районе Львовской области находится одно из крупнейших месторождений украинской нефти. В Ужгороде - центре Закарпатской области, где тоже есть нефть, рост цен на жилье составил 40%.

Что можно сказать о будущем? Учитывая стремление украинского руководства влиться в "европейскую семью" государств, можно предсказать, что цены будут расти. Ведь европейских цен Украина пока не достигла

Как вел себя квадратный метр в украинских городах

Город	Изменение за 2007 год	Стоимость кв. метра на начало 2007 года	Стоимость кв. метра на начало 2008 года
Киев	-14%	3055	2633
Львов	+82%	1100	2000
Одесса	-22%	2300	1800

Сергей Шумаков
http://finance.ua/

Да, во Львов побил рекорды. При этом, что во Львов - город, в котором по статистике официальная зарплата почти наименьшая в Украине.
Но в этой статье причину роста цен на недвижимость во Львове автор не угадал. Я сам живу у Львове и знаю главную причину.
Это психологический фактор от резкого удешевления доллара по сравнению к Евро, потому что в Львове практически все жители зарплату получают в конвертах в долларах США. Поэтому и началась паника - жители массово начали брать кредиты и покупать квартиры.

Также автор статьи очень сильно ошибся о покупателях недвижимости в Украине. Чтобы узнать, кто в основном покупает недвижимость в Украине, советую почитать эту заметку на моем блоге:
Кто сейчас (и раньше) покупает недвижимость в Украине?